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Possibilidade de utilização irrestrita das áreas comuns pelo condômino inadimplente

Atualizado: Mai 29


O termo condomínio caracteriza a existência de domínio simultâneo por mais de uma pessoa sobre determinado bem. Em outras palavras, a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa e todas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes.


Desta forma, a propriedade sobre a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal (parte indivisível e indeterminável) da área comum e do terreno. Nestes termos, o Código Civil estabelece que “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) §3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.


Como existe uma pluralidade de sujeitos, as regras são definidas pelo regimento interno aprovado, em assembleia, pelos condôminos. Porém, existem condomínios que estabelecem, em seus regimentos internos, restrições ao condômino inadimplente com suas obrigações financeiras condominiais. Uma destas previsões diz respeito à vedação do uso das áreas comuns pelo devedor.


Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça - STJ vem decidindo, reiteradamente, que cláusulas neste sentido são nulas de pleno direito. Isto porque o direito de utilização das áreas comuns não guarda relação com a taxa condominial, mas sim decorre do direito de propriedade sobre a unidade autônoma, o qual assegura, neste caso, o direito de fruição às áreas comuns.

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