Locação: despesas ordinárias e extraordinárias e suas responsabilidades

(locador x locatário/inquilino)

Segundo dados do IBGE, existem atualmente no Brasil cerca de 13 milhões de imóveis alugados e 6 milhões cedidos.

Nestes tipos de relação, um dos pontos de maior discussão reside na distribuição dos ônus relacionados às despesas que surgem no decorrer do contrato e de suas sucessivas renovações. Há muitas dúvidas cotidianas a respeito das responsabilidades que recaem sobre defeitos que surgem no condomínio e no próprio imóvel locado e/ou cedido.

Importante esclarecer que, em sobrevindo qualquer discussão relacionada ao assunto, a tábua de salvação reside nas disposições da Lei 8.245/91, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, especificamente nos artigos 22 e 23.

O primeiro dispositivo trata das obrigações do locador/proprietário do imóvel, onde para o presente ensaio interessa o disposto no inciso X (despesas extraordinárias de condomínio) e no rol entabulado no parágrafo único:

Art. 22. O locador é obrigado a:

[...]

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o que incumbe ao inquilino/locatário e é afeto ao estudo em questão, está disposto no artigo 23, XII, dizendo respeito às despesas ordinárias de condomínio, sendo que seu parágrafo único traz o rol:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Importante ressaltar que ambos os róis são taxativos.