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Enfrentando a crise: locações comerciais

Atualizado: Mai 29




NOEL ANTÔNIO BARATIERI

Advogado. Doutorando em Direito pela UFSC. Professor de cursos de Especialização em diversas instituições de ensino superior. Sócio da Baratieri Advogados Associados.

RAFAEL CARVALHO BUENO

Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina.


Além da grave crise humanitária pela qual o Brasil e o mundo passam, que deixará milhares de mortos, hemos de enfrentar outro grande problema causado pela pandemia do Covid-19, trata-se de uma crise econômica de largas proporções.


No Brasil, o Ministério da Economia revisou suas perspectivas para quanto o PIB seria alterado neste ano[1]. A outrora otimista previsão de crescimento no patamar de 2,4%, que já havia dado lugar a um crescimento mais tímido, na ordem de 2,1%, agora foi substituída pela expectativa de um ligeiro crescimento: 0,02%.


Vale dizer que, por se tratar de um problema recentíssimo, há muita incerteza sobre como será o futuro. É possível que a previsão ainda sofra diversas alterações, mas tudo indica que a economia sofrerá um grande baque. Deve haver um aumento no desemprego, na inflação e no endividamento, ao passo em que o consumo deve minguar bastante.


Neste cenário, nos resta trabalhar para preservar ao máximo a economia brasiliana, a fim de que possamos retomar o caminho da prosperidade tão logo seja possível. E é aí que entra o Direito.


Embora sejam áreas distintas, Direito e Economia por vezes se cruzam, mostrando possuir uma relação de muita proximidade. É em razão disso que nossas leis fazem uma série de previsões sobre a ordem econômica.


A Constituição Federal, por exemplo, possui um título inteiro (Título VII) dedicado à ordem financeira. Além disso, existe uma série de leis que tratam sobre a atuação de bancos, financeiras e afins, tudo no intuito de proteger a economia, o que, no fim, é proteger as pessoas.


Então, sabendo da grave crise que se aproxima e que o Estado Brasileiro tem como objetivo a proteção de seus cidadãos, fato que lhe incumbe do dever de agir de jeito comissivo em situações como esta, podemos esperar por ações do Poder Público para mitigar as dificuldades que estão por vir.


Em certa medida, essas ações passam pela readequação da forma como o Estado é financiado, sendo certo que será necessário aliviar a carga tributária das empresas, para que elas possam atravessar este momento difícil, como explicou meu grande amigo, César Santini Müeller[2].


Entretanto, dada a dimensão do problema, apenas a desoneração tributária não será suficiente para socorrer a todos, sobretudo pequenas e médias empresas, que possuem altos custos fixos e dependem do consumo cotidiano das pessoas.


Nesses casos, será preciso um empenho de toda a sociedade, mas, de modo mais específico, do Poder Judiciário, para possibilitar que esses micro e pequenos negócios, que correspondem a 99% das empresas do país e são responsáveis por 54% dos empregos formais do Brasil[3], suportem os efeitos da crise.


Uma das principais preocupações desses empreendedores é o aluguel, uma despesa fixa e que, por vezes, constitui o maior custo para operar um negócio.


Nesse sentido, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê, nos seus arts. 18 e 19, a possibilidade de modificação de cláusulas em comum acordo e, não se chegando a um consenso, da revisão judicial do contrato.


Destaca-se o fato de o art. 19 não fazer alusão à necessidade de eventos extraordinários para que a revisão possa ser feita, bastando o decurso de três anos e a diferença entre o valor praticado e o valor de mercado. Indubitavelmente, este dispositivo é de grande serventia para que as prestações não se tornem demasiadamente gravosas a uma das partes.


Nos casos em que o contrato tenha se iniciado há menos de três anos, todavia, o locatário não está desamparado, pois não faltam, sobretudo na Lei Civil, institutos que possibilitem esse tipo de controle judicial, a começar pela chamada “boa-fé”.


A tal da boa-fé é descrita pelo saudoso Caio Mário[4], eminente jurista belo-horizontino, em seu caráter subjetivo, como “um comportamento em determinada relação jurídica de cooperação”.


Noutro giro, para explicar o caráter objetivo da boa-fé, valho-me das palavras do Professor Paulo Brasil[5], segundo o qual esse conceito pauta-se na compreensão de que os negócios envolvem interesses mútuos, com efeito:


"Boa-fé objetiva é um ‘standard’ um parâmetro genérico de conduta. Boa-fé objetiva significa, portanto, uma atuação ‘refletida’, pensando no outro, no parceiro atual, respeitando seus interesses legítimos, suas expectativas razoáveis, seus direitos, agindo com lealdade, sem abuso, sem obstrução, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, gerando para atingir o bom fim das obrigações: o cumprimento do objetivo contratual e a realização de interesses das partes".


Trocando em miúdos, pode-se dizer que, no aspecto contratual, a boa-fé obriga as partes a agirem conforme as normas éticas e morais, considerando a conjuntura em que o negócio foi celebrado e os ônus e bônus que razoavelmente se esperam dele. É o que diz o art. 422 do Código Civil, para o qual “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.


Logo, é natural que, ante uma situação extrema, que causa prejuízos colossais, seja compreendida como consequência da boa-fé a revisão de contratos que se tornaram por demais gravosos a uma das partes.


Mas não é apenas na boa-fé que o Poder Judiciário pode encontrar alicerce para trazer soluções aos problemas que certamente irão surgir. Como mencionado anteriormente, a ordem financeira nacional é especialmente protegida pelo ordenamento jurídico e uma das formas como essa proteção se materializa é por meio do art. 421 do Código Civil, que limita a liberdade contratual à “função social do contrato”.


Para explicar do que se trata a função social do contrato, ninguém melhor que o Professor Pontes de Miranda[6], jurisconsulto renomadíssimo no direito tupiniquim, para quem é preciso, na análise de um contrato, considerar seus impactos não apenas sobre os contratantes, mas também sobre a sociedade.


Nesse escopo, é natural que o interesse da sociedade, neste período de crise, passe pela preservação das empresas e dos empregos, a fim de que seja resguardada a economia. Portanto, para atender ao seu fim social, diversos contratos precisarão ser revistos, do contrário, além de se tornarem excessivamente onerosos a uma das partes, também se tornarão excessivamente onerosos à sociedade como um todo.


Outrossim, ao falar de onerosidade excessiva, não se pode deixar de apontar os arts. 478 e 479 do Código Civil, dos quais extrai-se que, em situações como a atual, em que circunstâncias extraordinárias e imprevisíveis ocasionam uma alteração substancial na dinâmica das relações contratuais, é garantida a possibilidade de resolução do contrato, afinal, como diz o ditado “um negócio só é bom se for bom para os dois”.


E o Superior Tribunal de Justiça, no passado, já decidiu pelo cabimento da revisão de contratos nos casos em que um fato extraordinário e imprevisível altera as condições materiais que envolvem o instrumento[7], deixando claro que tais situações estão dentro da esfera de ingerência do Poder Judiciário.


Aliás, neste momento, já é possível encontrar decisões nas quais os contratos de locação comercial estão sendo revistos por conta da crise que assola o mundo, como aconteceu no processo n. 0709038-25.2020.8.07.0001, que tramita perante a 25ª Vara Cível de Brasília, no qual o juiz Julio Roberto dos Reis concedeu liminar para suspender parte do contrato de locação comercial de uma loja de ternos, de modo que a cláusula de aluguel mínimo, a qual obrigava o comerciante a pagar um valor base, independentemente de seu faturamento, deixou de valer até segunda ordem.


Além dos institutos e dispositivos mencionados no corpo deste texto, existe uma gama de outros que podem auxiliar na compreensão da conjuntura atual, certo é que caberá ao Poder Judiciário agir com vistas ao melhor interesse da sociedade, que é evitar a bancarrota de empreendedores em larga escala, preservando os empregos e a criação de riquezas.


Sendo assim, ganha relevo a atuação de assessorias especializadas, pois é preciso estar apto a compreender conjuntura econômica da empresa e da crise, a fim de oferecer soluções jurídicas adequadas aos empreendedores.

[1] https://www.camara.leg.br/noticias/647186-apos-covid-19-equipe-economica-reduz-a-zero-a-previsao-de-crescimento-do-pib/ [2] https://www.baratieriadvogados.com.br/post/enfrentando-a-crise-suspens%C3%A3o-de-tributos- e-obten%C3%A7%C3%A3o-de-financiamentos [3] https://ricmais.com.br/noticias/economia/pequenas-empresas-geram-empregos/

[4] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Contratos. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2003, p. 20.

[5] SOARES, Paulo Brasil Dill. Princípios Básicos de Defesa do Consumidor: Institutos de Proteção ao Hipossuficiente. Leme: LED, 2001, p. 219-220. [6] MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984, p. 39. [7] STJ. AgInt no REsp 1543466/SC. Ag. Int. no REsp 2015/0172555-2. Rel: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data de publicação: 03/08/2017.

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